Saiba em que vai consistir o simplex do licenciamento de obras que entra em vigor brevemente.
Segundo o diploma publicado em Diário da República no início de janeiro, são várias as alterações impostas pelo governo. No total, são 26 as medidas que alteram as regras do licenciamento de obras e da reclassificação dos solos. Embora a maioria destas mudanças entre em vigor a 4 de março deste ano, algumas das medidas já têm efeitos desde 1 de janeiro.
O novo decreto-lei
No que diz respeito a licenciamentos, o novo decreto-lei exclui a “necessidade de obter licenças urbanísticas, criando-se, para o efeito, novos casos de comunicação prévia, de isenção e de dispensa de controlo prévio”.
Isto significa que se encontram isentas de licenciamento as obras “que aumentam o número de pisos”, desde que não haja alteração da fachada dos edifícios, ou as construções que se encontrem “em área com operação de loteamento, plano de pormenor ou unidade de execução com desenho urbano”.
Conforme está explicito no diploma, o regime da comunicação prévia “era pouco utilizado por receios dos interessados”. Lê-se ainda no diploma do Governo que tal acontece devido a “um conjunto de circunstâncias variadas que os incentivavam a utilizar o procedimento mais moroso e consumidor de recursos da licença, em grande medida contrariando o interesse público que se procurava satisfazer.”
Dispensa de licenças e notificação
Em obras que sejam realizadas pelas empresas do Estado central ou das autarquias (tais como, obras em monumentos, em construções de habitação pública, em residências de estudantes, em portos, na ferrovia de infraestruturas de serviços públicos, nos aeroportos ou em parques empresariais ou de logística) “são dispensadas licenças urbanísticas ou outros atos de controlo prévio, apenas havendo lugar à emissão de um parecer não vinculativo pelo município competente”, conforme o documento do governo.
O decreto-lei exige apenas um único momento de notificação ao requerente e o Pedido de Informação Prévia (PIP), passando a ter uma duração de 2 anos (em vez de 1 só ano) e desonera, geralmente, o requerente de controlo prévio.
O incumprimento dos prazos legais “implica o deferimento tácito da decisão”, isto é, o particular poderá realizar o projeto pretendido, caso as decisões “não tenham sido adotadas nos prazos devidos”.
Esta é uma das regras que entrou em vigor a 1 de janeiro. O documento refere ainda que o alvará de licença de construção é eliminado, sendo substituído pelo recibo do pagamento das taxas devidas.
Plataforma Eletrónica dos Procedimentos Urbanísticos
Foi ainda criada uma plataforma visando uniformizar processos nas autarquias. Os procedimentos ficam uniformizados para impedir que sejam realizadas práticas distintas pelos municípios. Assim, estas medidas são adotadas para evitar tratamentos injustificados e assimétricos.
A partir de 5 de janeiro de 2026, a Plataforma Eletrónica dos Procedimentos Urbanísticos passará a ser de “utilização obrigatória para os municípios”. Através desta plataforma será possível:
apresentar pedidos online;
fazer a consulta do estado dos processos e prazos;
fazer a receção de notificações eletrónicas;
obter certidões de isenção de procedimentos urbanísticos;
submeter pedidos em formato Building Information Modelling (o chamado BIM), com automatização da verificação do cumprimento dos planos aplicáveis.
Documentação adicional dispensada
Com o surgimento deste diploma, os municípios encontram-se impedidos de “exigir documentos instrutórios adicionais face aos previstos na lei e em portaria especificamente destinada à identificação desses documentos”.
Na lista de documentos instrutórios que não podem ser exigidos estão:
cópias de documentos na posse da câmara;
caderneta predial;
reenvio de certidão permanente ou do seu código por o seu prazo de validade ter expirado quando era válido no momento da apresentação do pedido;
livro de obras digitalizado;
declarações de capacidade profissional dos técnicos responsáveis pelos projetos, emitida por qualquer entidade, incluindo ordens profissionais, entre outros.
Terrenos para construção reclassificados
O novo decreto-lei possibilita às autarquias a reclassificação dos solos rústicos (terrenos) para urbanos, desde que tenham como fim a construção de habitação pública ou a custos controlados.
Além dos terrenos, os edifícios afetos a comércio e serviços também podem ser reclassificados para habitação. A propriedade dos terrenos reclassificados será exclusivamente pública. Um dos critérios é que se encontrem situados na contiguidade de solo urbano.
Recusa das câmaras
Para construção de estacionamento ou de espaços verdes, as câmaras poderão recusar a reclassificação de solos rústicos para urbanos em caso de ruído.
O diploma visou ainda simplificar o processo de reclassificação de solo rústico em solo urbano, para a construção de fábricas, de edifícios, de armazéns ou logística, tendo definido que esta é “uma iniciativa fundamental para viabilizar projetos de natureza industrial de envergadura significativa”, sublinha o decreto-lei, quando existe “uma carência de espaços que possam ser afetos a esta finalidade”.
Já os terrenos que se encontram presentes em “áreas sensíveis ou em áreas da reserva ecológica nacional ou da reserva agrícola nacional” não estão abrangidos por estas regras.
A “morte” dos bidés e o problema do licenciamento
O decreto-lei publicado acaba por ditar o fim dos bidés obrigatórios nas casas de banho. Ora, tratava-se de uma regra que se encontrava em vigor há mais de meio século. Além disso, também são revogadas ou substituídas algumas exigências do RGEU (Regulamento Geral das Edificações Urbanas) “que se consideram limitativas sem corresponder à proteção de um interesse público atual”.
Por exemplo, há agora a permissão de instalar um duche em casas de banho, como alternativa às banheiras, existindo também a permissão da construção de cozinhas no formato de kitchenettes ou walk through.
O governo português defende ainda que com este decreto-lei foram criadas “condições para que exista mais habitação disponível a custos acessíveis”, conseguindo-se assim melhor responder a alguns dos desafios enfrentados pelas empresas de construção que eram barradas por uma carga burocrática elevada e por encargos que colocavam a competitividade do país em risco, dificultando a atratividade do investimento nacional e estrangeiro.
Os promotores e investidores apontavam o problema do licenciamento como um dos principais entraves à construção. Essa era também uma das críticas avançadas por diversas instituições internacionais, nomeadamente o Banco Mundial, a Organização para a Cooperação e Desenvolvimento Económico (OCDE) e a Comissão Europeia.
O decreto do governo protagoniza diversas alterações ao Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU), ao Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE), e a mais 8 diplomas, ficando finalizada a entrada em vigor de todos os diplomas incluídos no pacote legislativo Mais Habitação, que o Governo apresentou em fevereiro.
Reações ao diploma
Antes deste diploma ter sido publicado, encontravam-se em vigor cerca de 2.000 diplomas legais. Entre eles 1.600 estavam ativos e muitos desses eram contraditórios. Ao Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU), que remonta a 1951, ainda acresciam 308 regulamentos municipais diferentes.
Foi no dia 19 de outubro de 2023 que o diploma do simplex do licenciamento foi aprovado em Conselho de Ministros, após ter sido votado no Parlamento. No dia 4 de janeiro, foi promulgado pelo Presidente da República, após ele ter recebido uma nova versão da lei de outubro, versão que reduziu de forma significativa as questões mais controversas do diploma.
O diploma tem sido alvo de diversas críticas. A ANMP (Associação Nacional de Municípios Portugueses) entende que existe o risco deste diploma criar “mais problemas do que soluções” e que “a autonomia constitucional dos municípios” se encontra em causa. Muitas das críticas vêm também de urbanistas, arquitetos e engenheiros, nomeadamente no que diz respeito aos deferimentos tácitos.
Entretanto, se tem em mente realizar obras em 2024, não se esqueça que a DS IMOBILIÁRIA pode ser a sua aliada na mediação de obras e construção de imóveis.