Como declarar a venda de um imóvel no IRS

A venda de um imóvel é uma transação significativa e envolve o cumprimento de diversas obrigações fiscais. Para evitar penalizações ou problemas com a Autoridade Tributária (AT), é essencial saber como declarar a venda no IRS. Neste artigo, vamos explicar os passos necessários, mencionando as disposições legais relevantes do Código do IRS e guias oficiais do Portal das Finanças, garantindo que todas as informações estejam atualizadas para o ano fiscal mais recente. 

O que deve considerar antes de declarar a venda de uma casa?

1.      Lucro de Capital (Mais-Valias)

A venda de um imóvel pode gerar mais-valias, que correspondem à diferença entre o valor de venda e o valor de aquisição, ajustado por despesas com obras ou encargos relacionados. Este lucro é tributado em sede de IRS, de acordo com o artigo 10.º do Código do IRS.

2.    Isenções fiscais

Algumas situações preveem isenção da tributação das mais-valias, como previsto no n.º 5 do artigo 10.º do Código do IRS. Eis os principais requisitos:

- A habitação vendida deve ser a sua habitação própria e permanente durante pelo menos dois anos.

- O valor da venda deve ser reinvestido na aquisição de outra habitação própria e permanente no prazo de 36 meses após a venda.

- Se não se enquadrar nas isenções, o lucro será sujeito a IRS.

3.    Imóveis herdados

No caso de venda de imóveis herdados, o valor de aquisição será o valor patrimonial tributário (VPT) registado à data da transmissão da herança, conforme disposto no artigo 45.º do Código do IRS.

4.    Imóveis não registados

Se o imóvel vendido não estiver devidamente registado, a situação deve ser regularizada antes de o declarar. A falta de regularização pode gerar penalizações graves, incluindo a impossibilidade de deduzir despesas associadas.

5.    Penalizações por omissão

Não declarar a venda de um imóvel ou fornecer informações incorretas pode resultar em coimas elevadas, de acordo com o Regime Geral das Infrações Tributárias (RGIT). 

Passos para declarar a venda da casa no IRS

Passo 1: Organize os documentos necessários

Antes de fazer a sua declaração, deve reunir todos os documentos necessários, incluindo:

- Contrato de compra e venda do imóvel.

- Escrituras de aquisição e de venda.

- Faturas de obras ou melhorias realizadas (se aplicável).

- Comprovativos de encargos associados à compra ou venda, como IMT ou escritura.

- Declaração de IRS do ano anterior (para referência).

Ter tudo organizado facilita o preenchimento correto da declaração.

Passo 2: Preencher o Anexo G

A venda de uma casa deve ser declarada no Anexo G da declaração de IRS, que se destina a rendimentos de mais-valias (lucros de capital). Dentro deste anexo, você deverá preencher a secção que se refere à venda de imóveis

No Anexo G, o valor de venda será registado na coluna 4 e o valor de aquisição será registado na coluna 2 (disponíveis no Portal das Finanças). A diferença entre estes valores é o lucro tributável, que será somado aos seus outros rendimentos anuais.

Se realizou despesas com obras no imóvel, deve mencioná-las no campo 8 do Anexo G, para que essas despesas possam ser deduzidas ao lucro obtido na venda. Isso pode reduzir o montante do imposto a pagar.

Passo 3: Indique isenções (se aplicável)

Como mencionamos anteriormente, a venda da sua habitação própria e permanente pode ser isenta de IRS, desde que cumpra os requisitos legais. Se este for o seu caso, deverá indicar no Anexo G que se trata de uma venda isenta de tributação, ao selecionar a opção adequada.

Passo 4: Submeta a declaração de IRS

A Após preencher o Anexo G e verificar que todas as informações estão corretas, deve submeter a sua declaração de IRS, tal como faria com qualquer outra declaração de rendimentos. A declaração pode ser submetida online, através do portal das finanças, ou por outros meios, dependendo da sua preferência.

Guarde o comprovativo de submissão para futuras referências.
 

Passo 5: Acompanhe o estado da declaração

Após submeter a declaração, deverá aguardar pela resposta da Autoridade Tributária, que pode aceitar a sua declaração ou solicitar mais informações. Se houver algum erro ou omissão, será notificado para corrigir.

O que fazer em caso de tributação de Lucro de Capital?

Quando a venda de um imóvel resulta em lucro de capital (mais-valias) e não beneficia de isenção, é essencial compreender como funciona a tributação para evitar erros na declaração de IRS.

Cálculo do Lucro de Capital:

O lucro é determinado com base na diferença entre o valor de venda e o valor de aquisição, ajustado por despesas documentadas (como obras ou encargos associados). Este processo segue as disposições do artigo 10.º do Código do IRS.

Tributação:

Em situações onde não se aplique a isenção fiscal, as mais-valias são somadas aos restantes rendimentos e tributadas segundo as taxas progressivas do IRS. A título de referência, é possível consultar os detalhes no Portal das Finanças, onde estão disponíveis guias oficiais e ferramentas de cálculo, incluindo os coeficientes de desvalorização da moeda.

Isenções e Benefícios:

O artigo 10.º, n.º 5 do Código do IRS prevê isenção da tributação de mais-valias em determinadas condições, como o reinvestimento do valor da venda na aquisição de outra habitação própria e permanente, num prazo de 36 meses. Esteja atento a estes detalhes para aproveitar ao máximo os benefícios fiscais.

Consulta Especializada:

Se a venda envolver valores significativos ou situações complexas (como heranças, imóveis não regularizados ou outras exceções), recomenda-se consultar um contabilista ou especialista fiscal. Estes profissionais poderão ajudar a interpretar corretamente o Código do IRS, otimizar a declaração e identificar deduções ou benefícios que reduzam o valor final do imposto.

Obrigações e Penalizações:

O não cumprimento das obrigações fiscais ou a omissão de informações na declaração pode acarretar coimas significativas, conforme previsto no Regime Geral das Infrações Tributárias (RGIT).

Prazos e atualizações relevantes para 2025

Prazo de entrega: A declaração anual de IRS para 2025 deve ser submetida entre 1 de abril e 30 de junho de 2025.

Reinvestimento de mais-valias: O prazo de 36 meses continua em vigor para reinvestir em nova habitação própria e permanente, a contar da data da venda.

Coeficientes de desvalorização: Consulte a tabela atualizada no Portal das Finanças para o ano de 2025, disponibilizada geralmente no início do ano fiscal.

Se tiver dúvidas ou precisar de ajuda adicional para declarar a venda de um imóvel no IRS, a DS IMOBILIÁRIA está disponível para fornecer a orientação necessária. Fale connosco e receba o apoio de que precisa para assegurar que a sua transação imobiliária decorre sem problemas.

Nota: Este artigo tem caráter meramente informativo e não substitui o aconselhamento de um contabilista ou especialista fiscal. Consulte sempre a legislação aplicável e os guias oficiais da Autoridade Tributária para garantir o cumprimento rigoroso das obrigações fiscais.